浅谈物业公司对设备管理应注意的几个方面

发布时间：2008-07-15

通常所说物业管理工作包括：公共秩序维护、保洁、绿化、共用设施设备维护以及社区文化活动等，这些都是大家所熟悉的内容，也是物业管理的重要部分，但设备管理作为物业管理的重要组成部分，很多人并不熟悉。本人在此谈一下自己对设备管理的认识。

一、前期介入工作

物业公司应在设备功能设计上或设备选择时就要介入，因为从事过物业管理工作的人员，能亲身体验到客户对物业功能的需求，为设备功能设计或设备选择上提出很好的建议。

还有，在设备招标订货时应附带一些后期维保服务和产品升级换代的事宜，因为现在科技发展迅速，许多设备更新换代很快，而且每一套设备的设计和零件都是厂家订做的，各个厂家的设备零件并不能相互通用，今后设备一旦出现损坏等问题，只能更换原厂家的零件，这样，厂家就拥有了一定的垄断权利，到时厂家有可能漫天要价，物业公司不能因此更换整套设备，难免就要支付高额的升级维修费用。而这些问题若是在设备竞标时能提早约定，厂家会为竞得大额的设备销售，做出今后升级换代和维修保养方面的优惠，这将会为后期物业管理工作的开展提供便利条件。

二、设备及资料及交接时应注意的问题

在设备资料交接时，尽可能详细的索要设备的图纸、合同、使用说明和厂家、供货方的资料。了解了厂家的详细资料和合同有效性后，可以充分利用供货方承诺条件顺利解决设备维保期的故障问题。

在设备交接时，物业公司应对设备的各项功能逐一进行试验检查，以保证设备在楼宇入住时能按设计之初的功能正常使用。

设备投入使用初期，物业公司应及时与业主或使用者进行沟通，从客户角度认识设备中存在的功能不足，以便利用项目的尾款、质保金及时进行改进，进一步完善物业功能，为今后物业服务奠定基础。

三、日常管理应注意的问题

在设备管理中，对于一些高科技含量和设计人身安全的设备应以合同的形式委托专业公司进行维护保养，或由厂家、专业部门进行培训，培训合格后再上岗，以确保设备的正常安全运转。如委托专业公司维保，应在合同内注明故障抢修时间、维保细节、标准等详细内容，以此延长设备的使用寿命。

设备在日常管理中，要制定具体的润滑防锈蚀等维保计划，维保计划一定要全面、详细，可依照由厂家提供的专业维保方法进行操作，在操作时，为防止遗漏，应对各类阀门等零件做好编号，登记造册。维保责任要落实到人，并进行不定期的抽查检验，确保系统中的调节阀和截止阀等零部件处于灵活可控状态。

设备在日常管理中，还应注意保留各类记录，运行、维保的记录一定要真实、完整、可靠，这将是以后分析处理故障的基本依据。出现小的故障时要及时解决做好记录，如此类故障出现频次较高时，要及时查找根本原因及时消除。如出现大的故障不能及时处理时，要做专门的记录，放在比较醒目的地方，防止遗漏，一旦具备修复条件时，及时修复，避免出现大的事故，并确保下一周期的正常使用。

四、设备的运行调整

曾有实验证明，一台满负荷工作的机组运行要比两台半载负荷的机组运行经济许多，所以设备的运行调整是提高经济运行和节能的重要手段。例如，中央空调在夏季运行时，可利用电力平峰谷的不同电价，在低谷电价时尽可能多的储存冷气，待到高峰电价时在释放出来，这样便可以减少电费的支出，这些看起来并不起眼的细节，乍一看没有多大关系，但是设备常年累月的运行，加起来也是一笔不小的费用。

操作人员还可以根据房间朝向、距离远近、保温效果等多种因素，对系统各个支、干路的压力、流量进行调整，使各个支路均衡运行。还可以依据温度变化、时段不同进行调整，制定调整曲线，避免一些时段能量过高或过低造成的损失，使系统运行达到最佳运行状态。目前，冀兴花园冬季供暖便采用了以上的运行调整方法。

总而言之，设备的运行调整是一种最简单、最行之有效且容易掌握、投入极小的节能降耗方法，对于利润微薄的物业行业来说，使每个物业公司都应该重视起来的操作方法。（冀兴物业公司李海飞）