充分认识房地产业的“营改增”

发布时间：2014-12-04

   房地产业营改增的脚步越来越近，对从未接触过营改增的房企来说，是莫名的恐慌，到底营改增是利好还是利空，房企应如何应对，是每个房企经营者必须思考和面对的。
   一、推行营改增政策的意义：
   1、破除重复征税，降低原有缴纳营业税企业的税负。凡是征收营业税的企业其实在购买原材料时已缴纳了增值税进项税额，只是这部分增值税并未抵扣出去，企业成为了增值税的最终承担者，并且在此基础上又交了一道营业税，违反了税政制定中的大忌——重复征税概念。
   2、实现产业结构升级的目标。征收营业税的多为第三产业即服务业，降低服务业的税负有利于国家三产的发展。
   3、全行业推行营改增后，会逐渐建立完善的抵扣链，最终全面实行以票控税，消除假账。这也是营改增政策实行的现实意义。
   因此，长久来看，营改增是国家结构性减税的大政策，是好事，目前众多企业仍在望而却步的原因有：一是不熟悉增值税的抵扣制度；二是在营改增过渡时期，可能会由于上下游企业改革不同步、可抵扣发票取得不足等原因造成营改增后的暂时性税负增加。
   二、营改增大局即将到来的应对建议：
   1、与具备正规资质的上游企业合作。从上游看，一定要取得可抵扣的增票，这就要求必须和正规的供应商和建筑企业合作。同时也要注意供应商可能会趁机提高售价，一定要多家询价比较。
   2、增加面对企业客户的销售。从下游看，房企面对企业销售会更有利于销售的完成，因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票。因此营改增将更有利于商业地产的开发。
   3、提高精装修房销售比例。普通购房者是各种税负的最终承担者，增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，降低企业税负，增加盈利空间。
   4、改变竞争策略。抵扣充足、税负总体下降的房企进行房屋销售更具成本优势，面对竞争可有更多的策略选择。
   5、有利于企业内控水平的提升。提高纳税意识，强化在原材料采购环节和接受劳务过程中索取发票的意识；加强工程决算的管理，及时进行工程决算并取得发票；提高会计核算质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得抵扣，提高会计核算的及时性，争取做到项目竣工验收之时会计核算结束。
   三、目前房产业营改增政策推行进度：
   1、对于政府制定的全行业必须推行营改增的政策目标，当前的现实是：受上世纪九十年代的分税制影响，目前房企涉税税种不少，且都在地税局完税，而增值税是由国税局征收的，全部上交国家，因此房企营改增后就涉及到土地增值税如何处理的问题。由于它是地方税种，数额极大，对地方政府贡献颇丰，因此存亡争议很大，预计继续存活的可能性极大。
   2、受房企上游企业增税票提供不完全的影响，简易征收办法也在讨论之列，税率被定为6%则对房企不是利好。
   3、受土地成本占额较大并无增票可取限制，因房产业与建安业同步实行营改增，另一种可能是将税率定为11%，实行抵扣。跨期项目估计也会同时出台相应政策。
   总的来说，营改增政策将会大大提高房地产行业的规范化操作程度，理顺房产地业、建筑业的抵扣链条。营改增税制改革由于涉及到企业方方面面的工作，需要企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑、积极应对,提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度，使营改增能在房地产企业顺利平稳过渡。

（冀兴房地产 李建素）